PIATA IMOBILIARA ,CA O ARENA DE LUPTA!

5 Apr

În anii ‘90, o mașină costa mai mult decât o casă. După 2000, prețurile locuințelor atingeau sume greu de imaginat. În mod irațional, un apartament dintr-un bloc vechi de 20 de ani, construit după standarde comuniste, cu pereți înnegriți de timp și lipsiți de orice simț estetic, atingea sume fabuloase. Boom-ul imobiliar a făcut ca prețurile locuințelor din București să depășească, într-un mod incredibil, prețurile din orașe precum Paris, Roma, Viena.
Din 2008, criza economică mondială a lăsat investitorii debusolați. Clădiri noi au rămas neocupate luni și uneori chiar ani, zeci de metri pătrați fuseseră construiți degeaba și se degradau, investițiile de milioane se topeau. Toate astea au determinat statul român să ia măsuri pentru susținerea pieței imobiliare.

Programul „Prima casă“, o reușită
Măsură anticriză a Guvernului, Programul „Prima casă“ îi ajută pe tineri să își cumpere o locuință decentă, accesibilă și susține în același timp un sector economic important: cel al construcțiilor. Creditele ipotecare sunt avantajoase, lucru posibil prin garantarea de către stat a 50% din împrumuturile acordate de bănci. Acestea oferă în schimb dobânzi mici. Beneficiari sunt persoanele care nu au mai avut niciodată o locuință și nici nu au făcut vreun credit ipotecar.
Aprobat prin OUG 60/2009, programul a fost considerat cea mai mare reușită a autorităților. În cei șapte ani de la înființare, au fost aprobate 203.783 de dosare, cu o valoare totală de 17,5 miliarde de lei, pentru credite de 35 de miliarde de lei. A avut succes mai ales în București – 27%, Ilfov – 15%, Cluj – 6,5%, Timiș – 6,3%. Suma totală de garantare a fost de peste 15 miliarde de lei (adică 3,33 miliarde de euro), aferentă unor finanțări de 29,8 miliarde de lei (6,62 miliarde de euro). Procentajul de neplată a fost foarte mic, doar 0,34% din totalul creditelor.

După șapte ani
Programul „Prima casă“ pentru 2017 are un plafon total de garantare de 2,67 miliarde de lei, din care 2,5 miliarde de lei reprezintă noul plafon. Diferența de 175,5 milioane de lei este suma rămasă nefolosită de anul trecut.
Pentru prima oară, vor exista diferențieri în funcție de vechimea imobilului. Locuință nouă este considerat acum orice imobil recepționat la terminarea lucrărilor cu cel mult cinci ani înainte de solicitarea creditului garantat.

Imobilele care beneficiază de lucrări de consolidare ori de reducere a riscului seismic cu cel mult cinci ani înainte de solicitarea creditului sunt asimilate cu locuințele noi. Termenul de cinci ani se calculează între data recepției lucrărilor și data solicitării creditului. Acestea vor fi garantate cu 50% din valoarea creditului,
iar suma alocată va fi de până la 66.500 de euro. Pentru locuințele mai vechi de cinci ani, garanția statului va fi de 40% și suma maximă acordată de 57.000 de euro.

În acest an vor fi 16 bănci care vor putea acorda aproximativ 30.000 de împrumuturi. Avansul și dobânda vor fi de 5%. Fondul Național de Garantare a Creditelor pentru IMM-uri poate radia acum ipotecile în cazurile în care creditele sunt plătite anticipat ori la termen. Fondul va mai face și o evaluare anuală, în numele și în contul statului, a felului în care plafoanele de garantare sunt folosite de către bănci.

Critici
Programul a avut parte și de critici: timpul îndelungat de aprobare a dosarelor, limitarea scăderii prețului imobilelor, menținerea lor la un nivel ridicat. Românii sunt încă mult sub nivelul european în privința creditelor contractate pentru cumpărarea unei locuințe.

„România este pe ultimul loc în Uniunea Europeană din punctul de vedere al gradului de îndatorare față de PIB. Media în UE a creditelor ipotecare este de 52% din PIB, iar țara noastră are numai 6,6% din PIB. De asemenea, ne aflăm pe ultimul loc în UE și din punctul de vedere al soldului de credite ipotecare, România având credite ipotecare în valoare de 500 de euro, media europeană fiind de 16.000 de euro“, explică Dragoș Vîlceanu, președinte al Asociației Brokerilor Imobiliari.

O inițiativă discutabilă a Primăriei Capitalei
Consiliul General al Municipiului București hotăra la începutul anului înființarea SC Trustul de Clădiri Metropolitane București SA, ai cărei acționari sunt Consiliul General al Municipiului București, cu 99,9% din acțiuni, și SC Service Ciclop SA, cu 0,1%. Are un capital social de 12 milioane de lei, iar principalul obiect de activitate îl reprezintă construirea de locuințe pentru tineri.
„Primăria Generală a Capitalei, prin acest trust, va construi locuinţe sociale şi locuinţe pentru tineri. Nu intră sub nicio formă în coliziune sau în concurenţă cu dezvoltatorii sau constructorii imobiliari de pe piaţa liberă, deoarece această nişă niciodată nu va putea să aibă resursele financiare pentru a contracta un credit de la o bancă comercială sau a contracta un împrumut sau o achiziţie directă de la un dezvoltator imobiliar. Toate achiziţiile pentru materiale de construcţii se vor face prin licitaţii, respectând în litera şi spiritul său legislaţia în vigoare în materie de licitaţii. De asemenea, se supune controlului şi verificării Curţii de Conturi“, spunea edilul-șef, Gabriela Firea.
Prin această societate, Primăria Capitalei își propune să construiască locuințe sociale pentru tinerii căsătoriți, cu vârsta de cel mult 35 de ani, și locuințe de necesitate. Firma se va mai ocupa și cu fabricarea de produse din beton, construcții metalice, tăierea lemnului, administrarea clădirilor, închiriere de mașini, construcții hidroelectrice și transporturi rutiere.
În 2016, au fost construite din fonduri private cu 5.291 mai multe locuințe decât în anul precedent, în timp ce imobilele realizate din fonduri publice au fost cu 69 mai puține, conform INS.
Creșterea numărului de locuințe terminate a fost în NV cu 2.491 mai multe, în NE cu 1.262, în SE cu 979, în Vest cu 694, în Centru cu 535 și în Sud Muntenia cu 379. Scăderile au fost în zonele de dezvoltare București-Ilfov – 1.060 și SV Oltenia – 58.
În ultimul trimestru al anului trecut, numărul locuințelor construite în mediul urban a scăzut cu 10,9%, iar în cel rural a crescut cu 4,8%, față de aceeași perioadă a anului 2015.
În trimestrul al patrulea din 2016, faţă de acelaşi trimestru din 2015, repartiţia pe fonduri de finanţare a locuinţelor terminate relevă faptul că a scăzut numărul locuinţelor realizate din fondurile private cu 661 de locuinţe, iar din fondurile publice a crescut cu 97 de locuinţe.
TVA zero pentru locuințe – o măsură realistă?
„Îmi doresc ca acest sector să revină acolo unde era în urmă cu zece ani, când ponderea sectorului imobiliar şi al construcţiilor în economia românească era una importantă“, spune prim-ministrul Sorin Grindeanu.
Pe piața locuințelor se aplică acum o cotă redusă de TVA de 5%, la cumpărarea unei locuințe noi, cu o valoare sub 100.000 de euro și de care cumpărătorul beneficiază o singură dată. Inițiativa Guvernului de a reduce această cotă la 0 are ca scop scăderea prețurilor de pe piața imobiliară și impulsionarea vânzărilor. Însă lucrurile nu sunt așa simple. Deși pare binevenită, atât pentru constructori, cât și pentru clienți, măsura poate provoca găuri în buget, neînțelegeri și blocaje în activitatea Fiscului. Pe deasupra, încalcă legislația europeană. Directiva 2006/112 reglementează sistemul comun al TVA. Statele membre pot aplica maximum două cote reduse de TVA și nu mai mici de 5% .
„Proiectul Legii TVA zero, care este în Parlament, pentru vânzarea de locuinţe pentru persoanele fizice, este un proiect care are susţinerea Guvernului. Sigur că dacă vorbim cu un finanţist, aşa cum îl ştim cu toţii, care stă şi doar adună plusuri şi minusuri, fără să afle efectele secundare, prima impresie este că o să avem un minus important la buget.

Dacă, în schimb, vorbim despre efectele în întreg domeniul, ceea ce înseamnă un impuls pe această piaţă, ceea ce înseamnă să începem să reducem acel deficit care este de aproximativ un milion de locuinţe noi de care avem nevoie, este unul din puţinele lucruri pe care le putem face în acest domeniu“, precizează prim-ministrul. El a mai spus că dorește și eliminarea impozitului la vânzarea locuințelor cu o valoare mai mică de 450.000 de lei.
Intenția Guvernului, deși apreciată de firmele în domeniu, provoacă oarecare neîncredere și îngrijorare. „Măsura de TVA 0% la imobiliare este bună pentru că se vor vinde și se vor cumpăra mai multe apartamente, însă există și câteva probleme cu privire la această măsură legislativă.

În primul rând, o astfel de măsură este interzisă de către Comisia Europeană și de către Directiva Uniunii Europene cu privire la taxa pe valoare adăugată. Totodată, dacă această prevedere va intra în vigoare, se va anula dreptul de deducere pentru tot ceea ce înseamnă costuri de construcție, iar dezvoltatorul poate fi în situația în care va trebui să înapoieze toată TVA pe care a dedus-o la construcție și să nu o mai poată recupera“, declară Alexandra Smedoiu, director Consultanță Fiscală PwC România.
Previziuni contradictorii…
INS estimează o creștere cu circa 32% a volumului de producție în sectorul construcțiilor, a numărului de salariați cu aproximativ 10% și a prețului lucrărilor imobilelor cu 12%. Cu toate astea, Laurențiu Plosceanu, președintele Asociației Române a Antreprenorilor de Construcții – ARACO, este de altă părere. „Eurostat a confirmat în decembrie, din păcate, reintrarea în recesiune tehnică a sectorului de construcții din România. Este regretabil ca ritmul de dezvoltare economică a României, care a fost unul generos în context european, să fie ancorat aproape exclusiv în ceea ce înseamnă consum și să nu avem un aport de investiții dublate de lucrările de construcții care să vină pe această zonă de dezvoltare economică, sacrificând, practic, un potențial care este din ce în ce mai afectat de greutățile și de elementele impredictibile cu care finanțările pe investiții în construcții se confruntă în ultimii ani.

Practic, anul trecut s-a ajuns la o valoare comparabilă cu cea din anii 2011-2013, dar în condiții de productivitate mult mai redusă și cu marjă incertă de profitabilitate pentru multe dintre companiile de construcții.“ Și comercianții de materiale de construcții spun că acestea s-au scumpit cu 25-30%, ceea ce va duce la creșterea prețului imobilelor. „Tabla are deja preţuri mai mari cu 30%, fierul-beton tot cu 30%, plasa e la fel – cam tot ce e din oţel are preţuri ridicate. Iar la materialele pentru finisaje încă n-au apărut noile cotaţii, dar ne aşteptăm la scumpiri de cel puţin 20%. Furnizorii se grăbesc acum să scape de materiale şi să le aducă pe cele cu noile preţuri“, spune Cosmin Răileanu, administratorul site-ului vindem-ieftin.ro.

… afaceri în creștere
Deși prețurile cresc, dezvoltatorii imobiliari sunt mulțumiți. Ei spun că afacerile le merg bine. „2016 a fost, per ansamblu, cel mai bun an de după criză, iar în ceea ce priveşte cifra de afaceri, a fost cel mai bun de până acum. Noi am obţinut o cifră de afaceri de 2,5 milioane de euro. Totuşi, ne aşteptăm ca şi în acest an trendul ascendent să continue, motiv pentru care ne-am bugetat un nou avans de 15-20%“, spune Florin Popa, director general la Vitalis Consulting, companie de project management şi consultanţă în construcţii.
Piața construcțiilor imobiliare este una vie, în care lucrurile sunt diferite de la un an la altul, iar firmele în domeniu se orientează spre zone noi de interes. „Consider că perioada în care s-au putut construi malluri s-a terminat. Nimeni nu mai este interesat să finanțeze sau să investească în astfel de proiecte, dar acesta este un lucru bun, pentru că avem nevoie de schimbare. Sierra Developments România nu mai vrea să construiască centre comerciale, ci zone de divertisment, precum terenuri de tenis sau locuri de joacă“, spune Ingo Nissen, General Manager la Sierra Develpoments România.

Piața imobiliară, pe val în următorii ani
„Piața imobiliară din România se află pe un trend ascendent, generat de rezultatele bune din 2016. La nivelul Bucureștiului, aceasta este în creștere cu 5% față de aceeași perioadă a anului anterior. Interesul pentru achiziția de locuințe noi rămâne crescut și în 2017, fie că vorbim despre cele incluse în programul «Prima casă» sau despre locuințele mai scumpe, pe segmentul de până în 100.000 euro sau care depășesc ușor acest prag. Există însă o serie de inițiative legislative, cum ar fi 0% TVA, care trebuie clarificate și care cel puțin în primul trimestru au ținut piața în standby. La fel a fost și anul trecut, cu legea dării în plată. Ne așteptăm însă la o clarificare cât mai rapidă a acestora, astfel încât până la sfârșitul anului să înregistrăm o creștere cel puțin similară cu cea de anul trecut sau chiar mai mare. Estimez că acest trend ascendent se va menține și în următorii câțiva ani, luând în considerare factori precum dezvoltarea economică prognozată pentru țara noastră, creșterile salariale medii și creşterea puterii de cumpărare pe cap de locuitor“, au declarat exclusiv pentru Cotidianul reprezentanți ai Impact Developer&Contractor

România – cea mai mare creștere a lucrărilor de construcții din UE
Un raport al Oficiului European de Statistică Eurostat, publicat în această lună, arăta că România are cea mai mare creștere a lucrărilor de construcții din UE, în ianuarie 2017, față de decembrie 2016, cu 5,1%, înaintea Ungariei – 4,5%. Și asta, în timp ce zona euro înregistrează o scădere de 2,3% a construcțiilor în luna ianuarie, iar în UE scăderea este de 1,5%. Scăderile cele mai mari pe piața construcțiilor sunt în Belgia, cu 18%, și Slovacia, cu 17,2%. Cele mai mari scăderi ale lucrărilor în construcţii au fost raportate în Belgia (-18%) şi Slovacia (-17.2%). La polul opus se situează Ungaria (+18,3%) şi Suedia (+10%).

Noi categorii de cumpărători
Diversificarea tipurilor de construcții după destinația lor este provocată de apariția unor categorii noi de cumpărători. „Sunt foarte multe cereri din partea multinaționalelor, dar mai ales din partea ambasadelor și a altor organizații neguvernamentale. Așadar, pe această piață trendul este în creștere“, afirmă Ștefan Cremene, director comercial al Willbrook România.
* 17,5 miliarde de lei reprezintă valoarea celor 203.783 de dosare care au fost aprobate în cei șapte ani de la înființarea programului Prima Casă.

* 30.000 de împrumuturi vor acorda pentru programul Prima Casă, în 2017, 16 bănci din România.
* 5 % este procentul de creștere a pieței imobiliare din București față de aceeași perioadă a anului anterior.
„SC Trustul de Clădiri Metropolitane București SA nu intră sub nicio formă în coliziune sau în concurenţă cu dezvoltatorii sau constructorii imobiliari de pe piaţa liberă.“ (Gabriela Firea, primar general al Capitalei)
„Proiectul Legii TVA zero, în Parlament pentru vânzarea de locuinţe pentru persoanele fizice, este un proiect care are susţinerea Guvernului. Prima impresie este că o să avem un minus important la buget. Dacă vorbim de efectele în întreg domeniul, înseamnă un impuls pe această piaţă.“ (Sorin Grindeanu, premier al României)
„Măsura de TVA 0% este o măsură interzisă de către Comisia Europeană și de către Directiva Uniunii Europene cu privire la taxa pe valoare adăugată.“ (Alexandra Smedoiu, director Consultanță Fiscală PwC România)
*„Eurostat a confirmat în decembrie, din păcate, reintrarea în recesiune tehnică a sectorului de construcții din România. (Laurențiu Plosceanu, președintele ARACO)
„2016 a fost, per ansamblu, cel mai bun an de după criză, iar în ce priveşte cifra de afaceri a fost cel mai bun de până acum. Noi am obţinut o cifră de afaceri de 2,5 milioane de euro” (Florin Popa, director general la Vitalis Consulting)

Anunțuri

INTELEPCIUNE SI ADEVAR

Te rog autentifică-te folosind una dintre aceste metode pentru a publica un comentariu:

Logo WordPress.com

Comentezi folosind contul tău WordPress.com. Dezautentificare / Schimbă )

Poză Twitter

Comentezi folosind contul tău Twitter. Dezautentificare / Schimbă )

Fotografie Facebook

Comentezi folosind contul tău Facebook. Dezautentificare / Schimbă )

Fotografie Google+

Comentezi folosind contul tău Google+. Dezautentificare / Schimbă )

Conectare la %s

%d blogeri au apreciat asta: